关于恩平市贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》的情况报告

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市人大常委会:
  近几年来,我市认真贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》,加强对房地产法律法规的宣传学习,注重法律的实际运用,切实在房地产行政管理中做到有法可依、依法行政,推动了我市房地产市场持续、健康、有序发展。现将具体情况报告如下。
  一、我市房地产市场基本情况
  随着我市经济社会的发展,房地产业快速发展,房地产开发投资稳步增长,我市房地产市场管理逐步走上了正轨。
  目前,全市房地产开发企业有30家、房地产中介公司有6家。“十一五”期间,我市房地产累计完成投资34.87亿元;商品房施工面积累计291.3万平方米;商品房竣工面积累计83.93万平方米;商品房销售面积累计72.25万平方米;商品房销售金额累计18.77亿元;保障性住房建设方面:2006年以来,我市共计建设廉租住房252套,总建筑面积13267平方米。共计建设经济适用住房186套,总建筑面积13269平方米。根据江门政府关于保障性安居工程的工作要求,2011年,我市要建廉租住房59套,经济适用住房90套,公共租赁住房200套。目前,所有保障性住房建设项目已开始土地划拨、立项等前期工作。
  近年来,我市以极大的诚意鼓励、引导、扶持和服务有实力的房地产商如碧桂园、香江地产、中澳豪庭、富基地产等进入恩平,共同发展恩平房地产市场。指导商品房开发商向住宅小区规模环境绿化、美化、净化、物业管理等时尚方向发展,大大提高了城市土地利用率,进一步优化了居住环境。我市房地产业的蓬勃、深层次发展,已给恩平人民带来了许多深刻变化,许多经典楼盘成为恩平的新名片,给恩平人民带来了全新的居住模式。同时,也提升了城市品位。现在,恩平中心城区东南西北中都有高品位的楼盘,无论是规划设计还是配套设施方面,都越来越完善,成为我市一道道亮丽的风景。
  二、主要做法及成效
  在贯彻实施房地产法的实际工作中,我市以新修订的房地产管理法为指导,认真落实国家有关房地产的宏观调控政策,努力推动房地产市场有序发展。
  (一)加强学习宣传,注重法律法规与实际工作的相互衔接。
  为进一步规范管理我市房地产市场正常的经营活动,营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。我市在组织学习和掌握应用《城市房地产管理法》的基础上,学习宣传与《城市房地产管理法》有联系的《行政许可法》、《房屋登记办法》、《商品房销售管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规,为我市在开展房地产市场管理行政审批事项、合同备案登记、房屋权属登记等实际工作提供有利的法律依据,有力促进了依法行政。
  2006年以来,我市共组织房地产行业系统培训300余人次,印制发放宣传手册1000余册、法律法规汇编100余册。2009组织举办了恩平市房地产业发展座谈会,共有20多家房地产企业和市直有关部门单位参加。会议就如何规范管理我市房地产市场正常的经营活动和当前形势以及国家、省、市宏观调控政策对房地产业发展的影响作客观分析,并就如何积极应对当前形势,促进房地产市场平稳健康发展进行交流探讨。市委、市政府主要领导亲自参加会议,在会上听取各房地产开发企业和相关部门的意见建议。这次座谈会达到了“听取意见、沟通情况、分析形势、积极应对、研讨对策、提振信心”的目的,并加深了行业从业者对房地产业相关政策法规的认识。同时,通过发放宣传资料、媒体宣传等形式,大力宣传《城市房地产管理法》、《行政许可法》、《房屋登记办法》、《商品房销售管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规,依法规范房地产项目程序和房地产市场行为。
  (二)科学合理调控,促进房地产市场平稳健康发展。
  为促进房地产市场平稳健康发展,我市强化了房地产市场的管理措施。
  1.认真落实房地产开发项目手册备案制度和房地产开发项目巡查制度。加强对房地产市场的监测和开发企业的动态监控,每季度对全市新建、在建及未办理竣工备案登记的房地产开发项目进行抽查,以便及时掌握房地产开发项目的进展情况,督促开发企业按要求进行开发经营,保护购房户的合法权益。2006年以来,我市共办理商品房预售许可证139个,批准预售许可面积105.13万平方米;办理商品房合同备案登记4477个,备案面积为69.8万平方米;办理商品房现房备案登记4477个,备案面积为69.8万平方米。
  2.严格执行商品房预售许可制度。按照相关法律法规,结合我市实际,规范了商品房预售许可制度及工作流程,对商品房预售许可进行严格审批。
  3.加强商品房预售资金监管。按照《商品房预售款监督管理规定》,设立商品房预售款专用账户,签订三方协议,遵循“专款专户、专款专存、专款专用”的原则,严格按照“三审”程序对预售资金进行监管。
  4.实行商品房预(销)售合同网上签约和登记备案制度。此举进一步提高了商品房交易信息透明度,规范了商品房预(销)售行为。
  5.加强房地产开发企业信用管理。建立房地产企业诚信档案并充分发挥其作用,将诚信档案作为考核企业资质的依据。
  6.完善房地产市场监测分析工作。按规定开展月报工作,及时对市场研判,准确把握市场走势,一旦发现市场运行中的新情况新问题,及时进行研究和决策。
  7.维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益。依据房地产管理法有关房地产交易的规定,建立和规范了房地产转让登记制度、房屋租赁登记备案制度、房地产抵押登记制度、房地产价格评估制度、房地产成交价格申报制度等,并严格执行各项规章制度,按法律规定的程序和条件办理房地产权属登记相关业务。
  (三)规范程序,优化服务,促进工作效率和服务质量双提高。
  1.为房地产业发展提供抵御风险的政策保障。面对2008年全球金融危机的冲击,我市从容应对,积极响应中央促进房地产市场持续健康平稳发展的政策,采取有效应对措施,以最大限度降低我市房地产业受到的负面影响。在充分征求意见建议的基础上,先后印发了《关于促进恩平市房地产业健康平稳发展的若干意见》、《关于推进恩平市保障性住房建设的若干意见》等文件,并汇编涉及房地产业的政策法规和行政审批手册100余份发放给房地产相关企业,为房地产业发展提供良好服务。
  2.着力提高房地产权属登记的服务水平。一是规范审批程序。制定房屋权属登记“三审”制度,即由经办人初审、登记机构内设科室负责人二审、登记机构负责人终审,确保房地产权属登记工作健康运行。二是实行“一站式” 办公。整个交易与权属登记的申请受理、外业查勘、初审、审核、审批、收费、发证全部实现“一条龙”服务。三是提高办事效率,减少了办证过程中的审批环节,房产证一般7个工作日内办结,大大缩短了办证的时限。四是为特殊对象提供上门服务。采取组建便民服务队等方式,上门为伤、残、病、老等特殊申请人办理房屋登记业务。
  (四)立足诚信,规范服务,促进房地产中介行业的健康发展。
  对于日益发展的恩平房地产市场来讲,中介服务行业的发展是一个强有力的助推保障;对于以服务为主的中介行业来讲,形成诚信的品牌是提高客户信任度和认同度并促成成交的一种重要手段。为此,我市自2008年起通过调研和深入访查,对房地产中介市场秩序进行了有效的整治。
  1.规范了房地产中介市场秩序,使行业形象阳光健康积极向上。制定了《恩平市房地产中介从业人员诚信自律公约》,制定了房地产中介机构资质等级和执业人员信用评定标准,建立了包括执业诚信监督在内的信用制度。加大了房地产中介法制建设,逐步建立了符合市场经济规律和恩平实际的房地产中介服务业的法规体系。加强了行业管理,信用制度使中介行业的形象变得透明有序,阳光健康,有效遏制了市场上存在的不规范行为,促进了行业的健康发展。
  2.提高房地产中介从业人员素质,促整个行业服务更专业、规范。恩平市的房地产中介服务业起步较晚,专业人才匮乏,从业人员很多没有经过专业技能、业务知识教育和培训,缺少必要的理论知识和从业经验。市房地产协会通过举办培训班等形式,分期分批对现有从业人员进行在岗培训,严格中介机构和从业人员准入制度,实行中介服务从业人员岗前培训、挂牌执业和定期考核等制度。提高了房地产中介从业人员的业务技能、职业道德水平和客户认同度,实现专业素质的提升和职业化的进步,进一步提高了房地产中介服务的规范化水平,使专业中介、诚信中介等观念更加深入市场,深入消费者之心。
  3.倡导诚信服务,促进房地产中介机构依法诚信经营。通过积极鼓励和引导中介机构树立诚信意识,依法诚信经营;倡导中介组织自身要树立以诚信为核心的职业道德观念,通过诚信服务不断扩大影响,提高知名度,从而赢得市场。
  三、存在问题
  目前,我市房地产市场房价稳定、商品房销售量稳步增长、市场秩序较为规范。但也存在一些问题。主要表现在以下几个方面:
  (一)房地产管理投入不足,房地产信息化建设未够完善,未能与银行联网同步,信息共享。
  (二)房地产项目分布不均衡,未做到科学合理发展。中心城区东、南、西、北、中商品房规划建设布局不合理,南区房地产项目偏少,镇区商品房建设供应不多,甚至有的镇几乎没有开发建设房地产,未能充分满足全市各个界层对商品房的需求,也不利于城市的建设发展。
  (三)个别房地产项目配套设施未够完善,物业管理水平有待提高。
  四、下一步工作设想
  (一)进一步加大房地产市场的监管力度。强化政府相关部门的职责,加大房地产市场监管力度。加强部门之间的协调沟通,把整顿和规范房地产市场秩序作为一项长期工作,坚持不懈地抓好抓实,做到目标明确、力度不减、继续深化。规范房地产市场各方主体,营造诚信、规范、有序的房地产市场环境,切实保护消费者的合法权益。
  (二)进一步完善房地产企业诚信制度。把行政手段和市场手段结合起来,加强舆论监督,对房地产开发企业资质实行动态管理,将房地产开发企业法人的基本情况、经营业绩、经营中违规违法行为记入企业和个人的信用档案,并将信用档案的有关情况向社会公示,接受社会监督。
  (三)加强房地产信息化建设,全面推行商品房销售网上合同备案制。提高商品房销售的透明度,杜绝商品房预销售中的违规行为。加强对房地产开发和销售人员的培训,推行房地产开发项目管理人员和商品房销售人员持证上岗制度。
  (四)进一步发展和规范房地产中介服务市场。鼓励房地产中介服务机构利用现代化手段,为投资开发和消费提供全面准确的信息和优质服务。有重点地扶持具有良好品牌的中介服务机构。
  今后,我市将继续加强《中华人民共和国城市房地产管理法》的学习宣传,认真履行职能职责,切实加大房地产业的监管力度,提高行业管理和服务水平,增强我市房地产市场的发展实力,为推动全市经济社会又好又快、更好更快发展给力。

 

恩平市人民政府
  2011年3月21日

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