关于恩平市推进“三旧”改造工作的情况报告

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市人大常委会:
  为深入贯彻落实省政府有关“三旧”改造的政策和文件精神,确保我市“三旧”改造工作规范有序推进,我市高度重视,抓住机遇,迅速部署“三旧”改造工作,确保按时保质完成“三旧”改造工作任务,提高我市土地节约集约利用水平。现将我市“三旧”改造工作推进情况报告如下。
  一、我市2010~2011年“三旧”改造计划情况
  根据《恩平市三旧改造专项规划》,列入我市2010~2015年 “三旧”改造项目共68个,总面积11505.6亩。其中,旧厂房8645.8亩,旧城镇1513.3亩,旧村庄1346.5亩。近两年,我市“三旧”改造主要以旧厂房和旧城镇改造为主,将建筑年代久远、已经不符合城市规划的旧厂房和旧建筑拆除,按城市功能重新布局。2010年,我市计划改造7个“三旧”项目,改造面积3023.9亩。改造项目包括:
  (一)精细化工厂改造项目94.1亩。
  (二)绿岛公仔河、小岛市场改造项目26.9亩。
  (三)东安水泥厂改造项目486亩。
  (四)沙湖南方水泥厂改造项目511亩。
  (五)牛江、沙湖水泥厂改造项目1630.8亩。
  (六)横陂旋窑水泥厂改造项目134.5亩。
  (七)锦田水泥厂改造项目140.6亩。
  计划总投资41.86亿元,目前已投入资金5.5亿元。除锦田水泥厂改造项目拆迁补偿成本较高,未吸引开发商进行开发改造外,其它6个改造项目已全面启动。
  今年,我市将继续推进落实2010年七个“三旧”改造项目,并新开展五个“三旧”改造项目,面积550.5亩。其中,旧厂房改造面积412.1亩,旧城镇改造面积138.4亩。改造项目包括:
  (一)恩平市青云砖厂改造项目28.7亩。
  (二)恩平市水泥三厂一带改造项目296.1亩。
  (三)恩平市恩城旧电影院及周边一带改造项目67.2亩。
  (四)恩平市原平石街道办驻地改造项目71.2亩。
  (五)恩平水利制件场改造项目87.3亩。
  目前,旧电影院改造项目和水泥三厂改造项目已经启动。
  二、我市“三旧”改造工作推进情况
  自我市开展“三旧”改造工作以来,市“三旧”改造领导小组多次深入到我市“三旧”改造项目所在地跟踪调查,并及时召开会议研究讨论,使我市“三旧”改造工作得到有效稳定的推进。市“三产办”具体落实中心城区各个“三旧”改造项目实施工作,改造工作取得实质性进展。我市改造成效较大的几个项目如下:
  (一)精细化工厂改造项目。
  精细化工厂位于恩城新平北路,面积94.1亩,该厂始建于上世纪60年代,主要生产石灰建材材料。随着社会不断发展,城市不断扩大,该厂位置已成为市区中心,其生产过程严重影响居民生活,破旧厂房影响城市景观,该厂已于2008年停产。为提高城市品位,我市决定采取“退二进三”的方式,将该厂改造成休闲广场和高尚住宅小区。目前,该项目进展顺利,引进恩平市佳高置业发展有限公司对精细化工厂进行改造,已建成鳌峰御庭商品楼盘(一期),并且在楼盘前配套建设了休闲绿化广场,为市民提供休闲、活动的场所。
  (二)绿岛公仔河、小岛市场改造项目。
  该项目用地原为小岛市场,面积26.9亩,是恩平市比较大型的肉菜市场和水果批发市场,但该市场存在着市场设施落后、服务功能不全、环境卫生差等问题。为盘活土地资源,提高土地使用率和社会经济效益,我市决定重新选址打造新的肉菜市场和现代果菜批发市场,将小岛市场搬迁后连同附近土地改造成商住小区。恩平中海房地产有限公司已通过挂牌出让取得小岛市场附近的土地使用权,正在开发建设,准备新建一个肉菜市场以方便小岛居民生活,待小岛市场搬迁后该区域将整体打造成绿岛华庭高尚住宅小区。另外,新的现代果菜批发市场,选址位于恩横公路边的三鸟市场至江南变电站之间,目前已动工建设,各项基础设施逐步完善。预计2012年前能完成小岛市场的搬迁工程。
  (三)旧恩城电影院改造项目。
  旧恩城电影院改造项目现正进行,改造范围集中在旧影院及恩新西路边的旧建筑,面积约18亩。该项目地处恩平中心城区商业繁华地段,拟新建恩新商业广场(暂定名),建筑面积约8万平方米,包括高标准办公楼16层(含餐饮部分)、商业裙房6层、地下停车场2层(500个泊车位)的综合性地标级商业中心。目前,第一期拆卸工程(旧电影院范围)已基本完成,该土地使用权经挂牌出让由恩平市楷悦房地产开发有限公司取得;第二期用地范围内的拆迁安置从今年2月下旬开始,恩城街道办事处已组织5个工作组接触拆迁户,逐步落实有关补偿和拆迁问题。
  (四)前进水泥厂改造项目。
  该项目位于锦江新城南区锦江河东岸,北至锦江大桥,南至锦绣香江房地产项目,主要涉及前进水泥厂、耀丰纺织公司、能源工业公司等厂房改造,改造面积486亩。计划新建锦江国际五星级大酒店,按客房总数280间以上,建筑面积达6万平方米以上,投资总额达6亿元以上规模进行建设。周边配套开发大型商业中心和高档商住区。项目用地已在市土地交易中心挂牌出让,由项目投资开发方广东康盛投资有限公司竞得。目前,项目范围内的前进水泥厂建筑物和设备设施已基本拆除,酒店建设工程于今年5月19日动工建设,预计2013年10月1日建成试业。
  三、“三旧”改造过程中的存在问题
  (一)改造项目遇拆迁困难瓶颈。旧城镇改造中的房屋拆迁是十分难以解决的问题。如钉子户的出现将影响项目的整体推进。另外,改造项目中有一些房产是原有国有企业和集体企业,以前向银行办理了抵押手续,其债权作为不良资产已转让到资产公司,处置这些房产需走法律程序。还有一些房产属华侨房产,其业主在国外,联系业主较为困难。解决这个问题需要住建、国土资源、镇(街道办)等多部门大力配合参与改造工作,并加大宣传力度,利用多种形式宣传媒体,做好社会的宣传舆论引导,使广大群众和企业、投资者充分认识到“三旧”改造的好处,积极支持“三旧”改造工作。
  (二)“三旧”改造成本高,资本回收时间长,回报不高,社会投资者对“三旧”改造项目热情不高,主要还是由政府主导。如我市旧电影院改造项目,改造后土地面积约为12000平方米,而拆迁成本初步预算超过8000万元,经济效益不明显。如何降低改造成本,保证合理的投资回报率,是今后我市旧城镇改造能否顺利推进的最大制约因素。
  四、推进措施
  当前,我市推进“三旧”改造的政策条件已经具备,广州、佛山等城市“三旧”改造的实践经验也为我们提供了很好的例子,今后工作的关键就是要把握机遇、真抓实干、扎实推进“三旧”改造。我市将认真贯彻落实政策,将“三旧”改造与促进节约集约利用、破解土地供需矛盾紧密结合起来,与建设宜居城乡、加快城市化进程紧密结合起来,与促进产业升级、促进经济又好又快发展紧密结合起来,争取我市“三旧”改造工作一年见成效、两年有突破。重点将抓好以下四个方面工作:
  (一)高度重视,加强领导。
  “三旧”改造是一项系统工程,涉及面广,难度较大,要切实加强组织领导和统筹协调。我市已将这项工作摆上重要议事日程,编统筹谋划,切实加强组织领导,形成市镇(街)各级各部门齐抓共管的格局。
  (二)突出重点,逐个突破。
  我市明确“三旧”改造的重点要依据经济发展的现状和未来发展的需要,把目前建筑年代久远,已经不符合城市规划的旧城镇,按城市功能重新布局,主要把我市主干路网两边的商业旺区纳入“三旧”改造范围,通过“三旧”改造为我市第三产业规划的实施扫除障碍,为旧城区“腾笼换鸟”挪出空间。并将中心城区以及各镇(街道办)的旧厂房进行拆旧建新,以达到经济转型、产业升级的目的。
  (三)积极探索,稳步推进。
  “三旧”改造工作是一项政策性很强的改革创新探索,要在已出台的相关文件的框架下,在充分考虑群体利益的基础上,深化改革、积极探索、大胆创新。在改造过程中,涉及到大量历史遗留土地问题的处置,以及既有土地利用效益的调整。因此,必须要统筹安排、突出重点,因地制宜、循序渐进。对在推进改造的实践中出现的问题,要及时进行梳理、归纳,本着尊重历史、实事求是的原则,有针对性地设计解决方案,确保“三旧”改造工作规范有序推进。
  (四)坚持以民为本,实现多方共赢。
  “三旧”改造是一项利民、惠民的民生工程,其最重要的一个目的,就是要为广大人民群众打造宜商宜居的良好环境,真正实现社会效益与经济效益的统一。拆迁补偿安置是“三旧”改造过程中与群众最息息相关的一环,也是“三旧”改造工作中最容易引发不稳定因素的环节。我市将依照有关法律、法规,按照尊重历史、有利于改造的原则,对被拆迁业主给予合理的补偿安置,让广大人民群众得以从“三旧”改造中分享成果。按照广东省人民政府78号文规定,我市将从土地纯收益中返拨不高于60%的比例用于支持原企业或农村集体组织发展,以减少原用地者对“三旧”改造的抵触情绪,充分调动他们参与改造的积极性。对现有工业用地改造后不改变原用途、提高容积率的,不再增缴土地价款。同时兼顾被改造方、用地单位等各方面的利益,以保护各方推进“三旧”改造的积极性,实现多方共赢。
  


恩平市人民政府
二○一一年五月二十五日

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